تفسیر ماده 59 قانون مالیات های مستقیم (و تبصره های آن)

ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم مربوط به قوانینی است که به نحوه نقل و انتقال املاک با ارزش معاملاتی مشخص و افراد مشمول پرداخت این مالیات مربوط می‌شود. در این مطلب قصد داریم این قانون مالیاتی و تبصره‌های آن را به طور کامل شرح دهیم.

ماده 59 قانون مالیات‌‌های مستقیم چیست؟

مالیات مستقیم به هزینه‌ای گفته می‌شود که از اشخاص حقیقی و حقوقی بر اساس میزان درآمد یا دارایی آن‌ها گرفته می‌شود. پرداخت این مالیات اجباری است و بعد از اینکه مودیان مالیاتی آن را به خزانه دولت واریز کردند، صرف تامین منابع و بازسازی آن‌ها می‌شود.

به همین جهت قانون‌گذار ماده‌های مختلفی را برای مودیان و شرایط ویژه در نظر گرفته و تصویب کرده است. متن دقیق ماده 59 قانون مالیات مستقیم به صورت زیر است:

“نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی با نرخ 5 درصد، همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از سوی مالکان عین یا صاحبان حق مشمول پرداخت مالیات است.”

مهارت های رهبری 

آشنایی با تفسیر ماده 59 قانون مالیات‌‌های مستقیم

ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم ناظر به مالیاتی است که به نقل و انتقال قطعی املاک مربوط است. برای فهم بهتر این ماده قانونی می‌توانیم آن را به دو بخش تقسیم و تفسیر کنیم.

• بخش اول آن ناظر به این است که نقل و انتقال قطعی املاک مسکونی یا تجاری با مأخذ ارزش معاملاتی و با نرخ معاملاتی پنج در تاریخ انتقال ملک مشمول پرداخت مالیات مستقیم هستند.
• بخش دوم هم مربوط به این است که در تاریخ انتقال املاک، انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق با نرخ معاملاتی دو درصد از طرف مالکان اصلی یا صاحبان حق  باید مالیات مستقیم بپردازند. (چنانچه تمایل دارید درباره مالیات فروش ملک بدانید، مطالعه این مقاله را به شما پیشنهاد می‌کنیم)

برای تفسیر ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم دو تبصره تعریف شده است که شامل موارد زیر است.

تبصره ۱ از ماده ۵۹ قانون مالیات مستقیم

تبصره 1 ماده 59 از قانون مالیات مستقیم  دلالت بر این موضوع دارد که  اگر برای ملک مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، باید به طریقی ارزش معاملاتی تعیین شود. بهترین شیوه این است که ارزش معاملاتی  نزدیک‌ترین محلی را که مشابه ملک فوق است را مبنای محاسبه مالیاتی قرار دهیم و بر اساس آن میزان مالیات متعلقه را حساب کنیم.

تبصره ماده 100 قانون مالیات های مستقیم چیست؟

تبصره ۲ از ماده ۵۹ قانون مالیات مستقیم

تبصره 2 ماده 59 قانون مالیات مستقیم دلالت بر این موضوع دارد که حق واگذاری ملک مورد نظر طبق این قانون عبارت از حق کسب یا حق پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل مورد نظر است.

البته در تعیین ارزش معاملاتی یک ملک و متعاقب آن تعیین میزان مالیات نقل و انتقال املاک که بر اساس تاریخ معامله و و تقویم ارزش معاملاتی املاک تعیین می‌شود، عوامل دیگری هم با توجه به نوع ملک تاثیرگذار است. عوامل تاثیرگذار بر میزان مالیات نقل و انتقال ملک شامل موارد زیر است:

• مساحت عرصه
• مساحت بنایی که مورد معامله است
• سال ساخت بنای مورد معامله یا قدمت آن
• نوع اسکلت ملک یا بنای مورد معامله
• تاسیسات و تجهیزات به‌کار رفته در بنای مورد معامله
• نوع استفاده و کاربری یعنی مسکونی یا تجاری یا اداری بودن ملک
• نوع مالکیت بنا یا نوع مالکیت ملکی که مورد معامله است
• محلی که ملک در آن واقع شده است

بخشنامه ماده 59 قانون مالیات‌های‌ مستقیم

نظر به اینکه در خصوص حق واگذاری ملک از حیث عناوین مندرج  شده در تبصره ۵ ماده ۵۹ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم  که در اسفند 1366 مصوب شده است، ابهامات مالیاتی برای اغلب ماموران مالیاتی بروز کرده است، لازم است مواردی را برای رفع ابهام یا اتخاذ رویه واحد تذکر داده شود. این موارد به شرح زیر است.

برای هر نوع واگذاری یا تصرف محل کسب یا تجاری لازم نیست حق واگذاری محل هم انتقال داده شود. همچنین به تبع این قانون لازمه‌ی وصول مالیات داشتن حق واگذاری نیست بلکه همان طور که در قانون الحاق یک ماده به قانون روابط مؤجر و مستأجر  که در تاریخ  ۱۵/۸/۱۳۶۵ مصوب شده است، نیازی به دریافت حق واگذاری نیست.

انتقالات اراضی یا واگذاری به اجاره آن بدون در نظر گرفتن شخصیت حقوقی یا حقیقی

انتقال گیرنده اراضی و انتقال دهنده آن، بدون اینکه بررسی شود از اراضی انتقال داده شده چه استفاده‌ای قرار است بشود و توجه به بند  الف از  ماده 64 قانون مالیات های مستقیم که هر نوع موقعیت املاک در تعیین ارزش معاملاتی اراضی در نظر گرفته می‌شود، به هیچ عنوان مشمول پرداخت مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.

همچنین در برخی مواقع مشاهده می‌شود که در یک زمین بدون کسب مجوز اقدام به ساخت اموری مانند پارکینگ‌داری یا فروش مصالح ساختمانی یا  گل و گلدان و مواردی نظیر آن می‌شود که قطعاً اینگونه موارد هم موجب حق واگذاری نیستند. اما اگر زمین محصور شده یا مشخصی به صورت رسمی یا بدون منع قانون مورد استفاده برای فعالیت‌های از نوع دیگر مانند انبارداری باشد و به طور واضح و مشخص حق کسب و پیشه در آن ایجاد شده باشد، باید نتقال دهنده آن موقع انتقال مطابق مقررات مربوطه مالیات حق واگذاری محل را بپردازد.

املاک مسکونی بدون مجوز که بر خلاف مقررات قانون مورد استفاده‌ی شغلی یا تجاری قرار می‌گیرند, مشمول مالیات حق واگذاری محل نیستند، اما اگر به دلالت و صراحت احکام صادر شده  از دادگاه، مالک مکلف شودکه   بابت تخلیه ملک  حقی را پرداخت کند، در این صورت مستأجر مطابق قوانین مشمول پرداخت  مالیات خواهد بود. اما مالک در هنگام انتقال بعدی چه قطعی و چه غیرقطعی به شرط باقی ماندن شرایط مذکور در ابتدای  این بند مشمول حق واگذاری محل نخواهد بود .

پزشکان و پیراپزشکان، وکلاء، کارشناسان رسمی دادگستری، همچنین سردفتران اسناد رسمی یا ازدواج و طلاق که در املاک مسکونی و در رشته های مذکور فعالیت می‌کنند، تا زمانی‌که کاربری ملک یاد شده از نظر مقررات تغییر نکرده باشد، بابت واگذار کردن آن مشمول مالیات حق واگذار نخواهند بود.

همچنین در صورتی‌که اشخاص حقوقی یک ملک مسکونی که متعلق به یکی از اعضاء یعنی صاحب سهم یا سهم الشراکه باشد را به عنوان اقامتگاه قانونی معرفی کند، صرفنظر از این اقدام تا زمانی‌که کاربری ملک مطابق مقرارات تغییر نکرده است، مشمول حق واگذاری محل نخواهد بود.

یکی دیگر از مواردی که باید به طور شفاف بیان شود این است که مالکین املاکی که حق واگذاری آن‌ها متعلق به مستأجر باشد و اکنون با حفظ حقوق مستاجر به فرد دیگر یا به همان مستاجر به صورت قطعی منتقل شود، مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.
در خصوص املاک مسکونی که مالک یا همسر یا فرزندان وی ضمن اینکه در آن ملک سکونت دارند به مشاغلی نظیر خیاطی،  بافندگی و امثال آن ها اشتغال دارند، هنگام انتقال قطعی یا اجاری ملک، مشمول مالیات حق واگذاری محل نمی‌شوند.

یکی دیگر از بندهای بخشنامه ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم دلالت به املاکی دارد که به موجب پروانه، جواز ساخت یا گواهی پایان کار مراجع ذیربط دارای کاربری مختلط به صورت بخشی تجاری و بخشی دیگر اداری یا مسکونی دارند یا اینکه کاربرد مختلط به مرور زمان تغییر می‌کند. در این مواقع  فقط نسبت به قسمت‌های تجاری و اداری تفکیک شده یا  تفکیک نشده با رعایت سایر بندهای این دستورالعمل مشمول پرداخت مالیات حق واگذاری محل می‌شود.

به این منظور بهتر است مأموران تشخیصی  و مراجع مالیات یا سایر مسئولین ذیربط با رعایت کامل دستورالعمل‌ها که مفاد آن به تأیید هیأت عمومی شورایعالی مالیاتی رسیده است، البته با اجتناب از پیش‌بینی وقوع حالات بعدی و بدون درنگ و تأخیر غیرموجه اقدام به رسیدگی امور مراجعین بکنند. همچنین مدیران کل ادارات و ممیزین کل مربوطه که مسئولیت حسن اجرای دستورالعمل را به عهده دارند باید مأموران خاطی که بی دلیل موجب رفت و آمد مکرر و از دست رفتن وقت مؤدیان می‌شوند را در اسرع وقت معرفی کنند.

نتیجه‌گیری

از ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم این طور برداشت می‌شود، در صورتی که مالک ملکی را به شخصی دیگر بفروشد یا به عبارت دیگر به طور کامل به شخص دیگر واگذار کند، باید 5 درصد از ارزش معاملاتی آن ملک را به عنوان مالیات به خزانه دولت واریز کنند. همچنین در صورتی که مالک ملک را به صورت موقت یعنی رهن یا اجاره یا واگذاری حق موقعیت تجاری ملک به فرد دیگر واگذار کند، باید 2 درصد از ارزش معاملاتی را به عنوان مالیات به خزانه دولت واریز کند.