مالیات سرقفلی چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟

مالیات بابت سرقفلی یکی از انواع مالیات مستقیم است که مالک یا دارنده‌ی حق سرقفلی در املاک تجاری، هنگام انتقال حق خود به دیگری موظف به پرداخت آن است. کسانی که از پرداخت آن سرپیچی کنند مشمول جریمه‌ای می‌شوند که غیر قابل بخشش است. در این مطلب قصد داریم نحوه پرداخت مالیات سرقفلی را بررسی کنیم. پس با ما همراه باشید و اطلاعات دقیقی در این مورد کسب کنید. (چنانچه نیاز به دریافت مشاوره مالیاتی دارید، مشاوران ما در تدبیر حساب آماده ارائه مشاوره به شما هستند)

مالیات واگذاری سرقفلی چیست؟

بر اساس قوانین مالیاتی کشور مالیات به دو گروه اصلی مالیات مستقیم و مالیات غیر مستقیم تقسیم می‌شود که هر کدام دسته‌بندی خاص خود را دارد.  یکی از مهم‌ترین مصادیق مالیات مستقیم مربوط به خرید و فروش ملک، اجاره دادن و حتی واگذاری سرقفلی است که در حال حاضر با عنوان مالیات سرقفلی شناخته می‌شود. برای آشنایی بهتر با مفهوم مالیات بابت سرقفلی لازم است باید تعریف دقیقی از سرقفلی داشته باشیم.

تعریف سرقفلی

از سال 1356 قانون سرقفلی اجرایی شده است و به موجب آن مستاجر در اثر فعالیت تجاری در کسب و کار خود و جذب مشتری حقی را نسبت به ملک پیدا می‌کند. پس در اجاره کردن آن ملک نسبت به سایر افراد مقدم است. بین حق کسب و سرقفلی یک تفاوت جزئی وجود دارد.

• حق کسب مبلغی است که مستاجر محل کسب از مالک بابت سابقه کار و جذب مشتری دریافت می‌کند. این مبلغ در زمان تخلیه ملک تجاری توسط مستاجر به عنوان حق سرقفلی به او پرداخت می‌شود.
• اما سرقفلی مبلغی است که مالک یک ملک تجاری تازه‌ساز، در اولین قرارداد اجاره، علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می‌کند. این مبلغ یک درآمد محسوب می‌شود و مشمول مالیات بر درآمد با عنوان مالیات بابت سرقفلی است.

پس هنگامی که سرقفلی یک ملک تجاری به فردی دیگر واگذار می‌شود، فروشنده یا خریدار( مطابق توافق با فروشنده) موظف‌اند مالیات مربوط به آن را که توسط کارشناسان مشخص می‌شود را پرداخت کنند. زیرا در غیر این‌صورت مشمول جریمه می‌شوند و علاوه بر مبلغ مالیات باید مبلغی را هم به عنوان جریمه بپردازند.

به خاطر داشته باشید مالیات واگذاری سرقفلی فقط به املاک تجاری تعلق می‌گیرد و ملکی که کاربری تجاری نداشته باشد مشمول این مالیات نمی‌شود، از طرف دیگر فرقی نمی‌کند انتقال با سند رسمی باشد یا اینکه با وکالت رسمی؛ در هر دو حالت فروشنده یا واگذار کننده موظف به پرداخت مالیات مشخص شده است.

(چنانچه تمایل دارید درباره نرخ مالیات حساب تجاری بدانید، مطالعه این مقاله را به شما پیشنهاد می‌کنیم)

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی

قانون‌گذار برای پرداخت هر کدام از انواع مالیات دستورالعمل خاصی را تدوین کرده است. ماده 59 قانون مالیات‌ مستقیم تصریح می‌کند:

• نقل و انتقال قطعی املاک تجاری بر حسب ارزش معاملاتی به نرخ 5 درصد مالیات مشخص شده است. (چنانچه تمایل دارید درباره مالیات نقل و انتقال املاک  و مالیات مکسوره بدانید، مطالعه این مقاله را پیشنهاد می‌کنیم)
• انتقال حق سرقفلی توسط صاحب یا صاحبان حق آن با نرخ 2 درصد از وجه دریافتی مشمول پرداخت مالیات سرقفلی است.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی به این صورت است که مبلغ و میزان وجهی که صاحب حق سرقفلی به ازای انتقال حق سرقفلی دریافت می‌کند مشمول پرداخت مالیات است و 2 درصد از آن را باید به حساب امور مالیاتی کشور واریز کند. البته تنظیم اظهارنامه مالیاتی برای پرداخت آن ضروری است. به طور مثال اگر ارزش سرقفلی یک ملک تجاری 500 میلیون تومان باشد، مالیات بر سرقفلی آن 2 درصد یعنی 10 میلیون تومان برآورد می‌شود.

آیا مبلغ انتقال حق سرقفلی ثابت است؟

پاسخ این سوال منفی است، زیرا پرداخت حق سرقفلی در هر معامله مطابق با عرف و متغیر است. به همین دلیل در تبصره 1 از ماده 59 قانون مالیات مشخص شده درصورتی‌که برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی ملک مورد نظر با توجه به ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه توسط کارشناسان تعیین می‌شود و مبنای محاسبه‌ی مالیات قرار می‌گیرد.

فقط زمانی ارزش تعیین شده در سند انتقال، مبنایی برای تعیین مالیات از طرف اداره مالیات است که انتقال گیرنده، شهرداری، دولت یا یکی از نهادهای وابسته به آن باشد. در این موارد مبلغی که در سند درج شده به نفع مودی مالیاتی و به عنوان معیار محاسبه مالیات در نظر گرفته می‌شود.

پرداخت مالیات سرقفلی به عهده‌ی چه کسی است؟

وقتی صاحب سرقفلی اقدام به انتقال حق سرقفلی به شخصی دیگر می‌کند، به واسطه‌ی درآمدی که از فروش یا انتقال آن ملک به دست می‌آورد باید مبلغی را به ادراه‌ی مالیاتی بپردازد و نمی‌تواند از آن عدول کند. مگر اینکه هنگام بین خریدار و فروشنده توافقی صورت گرفته باشد و چیزی غیر از این در قرارداد ذکر شده باشد. در واقع مفاد قرارداد بین طرفین مشخص می‌کند صاحب سرقفلی موظف به پرداخت مالیات است یا کسی که ملک را خریداری کرده است.

مهارت های مهم رهبران

مالیات بر ارث سرقفلی چیست؟

در صورتی‌که مالک سرقفلی فوت کرده باشد و وراث قصد انتقال سرقفلی به نام خودشان را داشه باشند باید یک درصد مشخص از قیمت روز سرقفلی را توسط اداره مالیات معین می‌شود را به خزانه دولت واریز کنند. این مبلغ تحت عنوان مالیات بر ارث شناخته می‌شود. (برای کسب اطلاعات بیشتر درباره میزان مالیات بر ارث مطالعه این مقاله را به شما پیشنهاد می‌کنیم)

پس ابتدا کارشناسان اداره مالیات ارزش ملک را تعیین می‌کنند، سپس این مبلغ به وراث اعلام می‌شود و آن‌ها موظف هستند 35 درصد از مبلغ تعیین شده را به عنوان مالیات پرداخت کند. البته هر کدام از وراث به نسب حق سهمی که می‌برد موظف به پرداخت مالیات نقل و انتقال سرقفلی است.

نحوه پرداخت مالیات واگذاری سرقفلی

برای پرداخت مالیات نقل و انتقال سرقفلی مودی ابتدا باید کد رهگیری مالیاتی را دریافت کند. سپس با استفاده از کد رهگیری به سایت سامانه عملیات الکترونیکی با آدرس www. Gov.ir مراجعه کند و اقدامات لازم برای تنظیم اظهارنامه مالیاتی را انجام دهد.

سپس در مدت زمان تعیین شده برای پرداخت مالیات، اظهارنامه را به انضمام مدارک ارسالی به اداره مالیاتی محل وقوع ملک معامله ارائه کند و مبلغ مالیات مشخص شده را به حساب امور مالیاتی پرداخت کنند. (چنانچه می‌خواهید درباره نحوه دریافت کد رهگیری مالیاتی بیشتر بدانید، مطالعه این مقاله را به شما پیشنهاد می‌کنیم)

مهلت پرداخت مالیات بابت سرقفلی چقدر است؟

مطابق ماده 80 قانون مالیات مستقیم مودیان موظف هستند اظهارنامه مالیاتی را بر روی نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و تنظیم می‌شود و در دسترس آن‌ها قرار می‌گیرد را تا 30 روز بعد از انجام معامله پر کنند و مبلغ معین شده را پرداخت کنند.

جریمه عدم پرداخت مالیات سرقفلی چقدر است؟

در صورتی که مودی در مهلت تعیین شده 30 روزه اظهارنامه مالیاتی را تنظیم نکند یا اینکه بعد از تنظیم اظهارنامه مالیات مشخص شده را پرداخت نکند، مشمول پرداخت جریمه می‌شود. میزان جریمه 10 درصد از مالیات بابت سرقفلی است.

باید دقت داشته باشید که مبلغ جریمه غیر قابل بخشودگی مالیاتی است. همچنین بهتر است بدانید مطابق ماده 190 قانون مالیات مستقیم درصورتی‌که مهلت پرداخت مالیات به اتمام برسد و مودی مالیات مشخص شده را پرداخت نکند، به ازای هر ماه دیرکرد دو نیم درصد جریمه مالیاتی دیر کرد را باید پرداخت کند.

قوانین مالیات سرقفلی

تمام املاک تجاری مشمول پرداخت مالیات بر واگذاری سرقفلی نیستند، حتی در مواردی واگذار کننده می‌تواند مبلغی نپردازد یا اینکه مبلغ پرداخت شده را پس بگیرد که در ادامه به شرح آن می‌پردازیم.

• نحوه محاسبه مالیات سرقفلی درصورتی‌که ملک محل کسب داشته باشد و محل کسب آن قبلاً واگذار شده باشد ولی همچنان در اختیار مستاجر باشد به این صورت است که پرداخت مالیات بابت سرقفلی در زمان انتقال قطعی ملک منتفی است.
• املاکی که با عقد مجانی مانند هبه یا صلح غیر معوض به کسی یا کسانی واگذار می‌شوند شرایطی دارند که به موجب آن انتقال دهنده از پرداخت مالیات معاف می‌شود. وقتی چنین معاملاتی انجام می‌شود، کسی که انتقال گیرنده است موظف است مالیات بر درآمد اتفاقی با ماخذ ارزش معاملاتی روز برای ملک را به نرخ تصادی که در موضوع ماده 131 یا 105 قانون مالیات مستقیم تصریح شده را پرداخت کند.
• همچنین مالیات بابت سرقفلی فقط به ملک تجاری در حال بهره‌برداری و استفاده تعلق می‌گیرد و ساختمان‌های نیمه ساخت یا زمین‌هایی که کاربری تجاری داشته باشند مالیات بابت سرقفلی تعلق نمی‌گیرد.
• در مواردی‌که معامله به علت فسخ یا اقاله به هم بخورد و منسوخ شود به مدت 6 ماه بعد از زمان انتقال، به عنوان معامله جدید محسوب نمی‌شود. در این صورت بعد از گذشت 6 ماه با عنوان معامله جدید شامل مالیات سرقفلی می‌شود.
• یکی از شرایط خاصی که پرداخت مالیات برای واگذاری سرقفلی را تحت تاثیر قرار می‌دهد، بهم خوردن معامله است. در شرایطی‌که بعد از پرداخت مالیات از طرف مودی، به هر دلیلی معامله به هم بخورد، اداره مالیات موظف است مبلغ واریز شده را به مودی بازگرداند. البته لازم است مودی یک درخواست کتبی تنظیم کند، عدم ثبت معامله توسط دفترخانه اسناد رسمی تایید شود، تا ظرف مدت زمان 15 روز از تاریخ اعلام دفترخانه مالیات پرداخت شده به مودی بازگردانده شود.

نتیجه‌گیری

مطابق قانون مالیات سرقفلی یک ملک تجاری به فردی دیگر مشمول پرداخت 2 درصد از ارزش معامله و مبلغ پرداخت شده است. در مواردی هم می‌توان نظر کارشناسان بر اساس عرف در آن منطقه را معیار ارزیابی قرار داد. درصورتی‌که مودی مالیاتی در زمان مقرر شده مالیات را پرداخت نکند مشمول پرداخت جریمه می‌شود که غیر قابل بخشودگی است. در این مطلب نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی را بررسی کردیم و در مورد شرایط خاص پرداخت آن توضیحاتی را ارائه کردیم.